Al ruim 30 jaar uw makelaar in Noord-Brabant
Verhuur van corporatiewoningen
Sinds 2011 is Sander van de Zande Vastgoed actief in verhuur voor woningcorporaties.
Buiten de verhuur van corporatiewoningen in de "middenhuur" en in de "vrije sector" bieden wij ook oplossingen voor de verhuur van sociale woningen in Brabant. Wij werken hierbij flexibel samen met de betrokken afdelingen van de corporatie en kunnen zo middels teamwork de huurders, de gebiedsaannemers, werken in Wocas en werken met woonruimte verdeelsystemen verbinden. Handig als de corporatie zelf niet vlakbij de te verhuren woningen is gevestigd.
Uitponden van corporatiewoningen
Wat is uitponden en waarom?
We spreken over uitponden als een woning of appartement van een woningcorporatie of belegger te koop wordt aangeboden aan zittende huurders of in de vrije markt te koop wordt aangeboden nadat deze leeg is gekomen na verhuur.
Woningcorporaties gebruiken de opbrengst van de verkochte woning maatschappelijk. Denk hierbij aan nieuwbouw, renovaties en planmatig onderhoud van bestaande huurwoningen en sociale verbeteringen in leefomgevingen.
Goed uitponden is teamwork tussen de woningcorporatie en de makelaar
Ervaring, werkwijze en werkgebied
Sander van de Zande heeft in zijn meer dan 30-jarige makelaarscarrière al diverse uitpondprojecten in Brabant mogen begeleiden. Aangezien wij werken met het grootste woningplatform Funda en wij met geïnteresseerden altijd afspreken op de te verkopen locatie, is Noord-Brabant ons werk- en kennisgebied.
Het is in het belang van de koper dat het proces zorgvuldig verloopt en dat de verkopende corporatie en de makelaar de zaken vooraf goed op orde hebben. Kopers verlangen duidelijkheid, transparantie en korte communicatielijnen. Daarom maken wij met de woningcorporatie vooraf heldere afspraken. Bijvoorbeeld met een checklist.
Checklist als onderdeel van het teamwork
Een kleine greep uit de verschillende vragen op onze checklist:
- Is de lege woning door de makelaar geïnspecteerd en klaar voor verkoop?
- Zijn er per woning al kadastrale percelen ingemeten?
- Moet de gebiedsaannemer nog iets doen of is een veiligheidskeuring gewenst?
- Moeten er erfdienstbaarheden worden gevestigd voor bijv. achterom/overpad?
- Is de notariële splitsingsakte op orde en is de VVE opgericht en actief?
- Zijn alle VVE-stukken paraat, zoals een huishoudelijk reglement, vergaderverslagen, de MeerJarenOnderhoudsPlanning, de begroting en de financiële jaarstukken?
- Wat is het actuele aandeel in de onderhoudsreserves?
"Kopers verlangen transparantie, korte communicatielijnen
en direct
beschikbare informatie"
Het bepalen van de verkoop- of vraagprijs
Bij verkoop aan zittende huurders wordt meestal een
tweede, onafhankelijke makelaar ingeschakeld om de verkoopprijs zo transparant
mogelijk te kunnen bepalen. Bij vrije verkoop van een lege woning zal de
woningcorporatie de woning aanbieden tegen een vraagprijs. Dit is een
uitnodiging tot het doen van een bod waarna de uiteindelijke verkoopprijs tot
stand zal komen door biedingen vanuit de vrije markt van vraag en aanbod.
Kopersinfo, bieding en biedingsprocedure
Uiteraard krijgen geïnteresseerden alle belangrijke informatie aangeleverd voordat ze een bod uitbrengen. Bij verkoop in de vrije markt kan er, bij meerdere gegadigden, door de verkopende corporatie worden gekozen voor een biedingsprocedure. Een potentiële koper kan in een bieding of biedingsprocedure altijd afwijken van de vraagprijs en mag extra (ontbindende) voorwaarden aangeven.
Woningcorporaties kennen een zorgplicht en verbieden daarom het bieden "zonder
voorbehoud van financiering" niet, maar zij zullen dit zeker niet aanmoedigen.
De verkopende corporatie mag vrij beslissen met welke kandidaat ze de
koopovereenkomst wenst te sluiten en kijkt daarbij naar alle facetten van de
ontvangen biedingen.
"Biedingen omvatten meer dan enkel de hoogte van het geboden bedrag"
De vier belangrijkste facetten bij biedingen
- de hoogte van het geboden bedrag
- de door bieder gestelde (ontbindende) voorwaarden, inclusief de hoogte van de financieringsbehoefte
- de datum van de notariële overdracht
- de afspraken over de staat waarin de woning aan koper wordt opgeleverd, inclusief wat in de woning achterblijft of weggaat.
Hierdoor gebeurt het regelmatig dat de hoogste bieder toch niet de koper wordt.
Na de vooraf duidelijk aangekondigde sluitingstermijn kunnen aan bieders aanvullende vragen worden gesteld om tot een gedegen besluit te komen. Bij gelijkwaardige biedingen kan een corporatie besluiten om over te gaan tot verloting.
Verkoopcontracten, wettelijke overeenstemming en notaris
Zodra een bieding geaccepteerd is, kan de koopakte opgemaakt en getekend worden. Pas na ondertekening door beide partijen komt er een wettelijke koopovereenkomst tot stand. We gebruiken hiervoor het standaardmodel van de Consumentenbond/ Vereniging Eigen Huis en makelaarsverenigingen.
Afsluitend volgt de eindinspectie met de koper, de juridische levering en de sleuteloverdracht bij de (project)notaris*.
* een projectnotaris
wordt door de corporatie aangesteld om het uitpondproject via één
notariskantoor te laten verlopen. Zijn of haar team is dan volledig op de
hoogte van alle "ins and outs". Wel zo gemakkelijk voor iedereen!
